De laatste tijd komt bij ons Kenniscentrum van Impact Opleiding en Training geregeld de terugkerende vraag binnen over het tarief van de overdrachtsbelasting. Het gaat in deze vraag om een casus die lijkt op vraag 13 van de vragen- en antwoordenset ‘Startersvrijstelling en 2%-tarief overdrachtsbelasting’ van de Belastingdienst, maar dan nét iets anders.

Vraag 13 gaat over de situatie waarin een woning wordt verkregen en gaat dienen als hoofdverblijf voor de verkrijger, waarbij een deel van de woning wordt verhuurd aan een derde. Het mag duidelijk zijn dat in dat geval een splitsing moet worden gemaakt tussen het gedeelte dat verhuurd gaat worden (8%-tarief) en het gedeelte dat wordt gebruikt voor eigen bewoning (2%-tarief of startersvrijstelling). Als meer dan 90% van de woning voor eigen bewoning wordt gebruikt, mag het 2%-tarief of de startersvrijstelling op de gehele woning worden toepast.

Maar wat als de woning wordt gekocht door een kind en als zijn of haar hoofdverblijf gaat dienen, waarbij de ouders in de woning mogen blijven wonen, zonder dat er sprake is van een huurovereenkomst? Is in dat geval het 2%-tarief, het 8%-tarief of een combinatie van beide tarieven van toepassing?

De definitie van huur

Om hier antwoord op te geven, kijken we eerst naar de definitie van huur. Die vind je niet terug in de Wet IB 2001, maar in artikel 7:201 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek:

“Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie.”

Als de ouders voor het woonrecht geen huur of andere vorm van tegenprestatie verschuldigd zijn, is er geen sprake van huur. In dat geval is in beginsel het 2%-tarief van toepassing. Als de verkrijger voldoet aan de voorwaarden, kan diegene zelfs in aanmerking komen voor de startersvrijstelling.

Huishoudelijke kring

Onze ervaring met de Belastingdienst is dat het verlaagde tarief alleen geldt wanneer de inwonenden onderdeel uitmaken van de huishoudelijke kring. Als de verkopende inwoners hier niet toe behoren én zij langer dan één maand in de verkochte woning blijven wonen, kan deze situatie gelijk worden getrokken met vraag 13 van de vragen- en antwoordenset. In dat geval moet alsnog een splitsing worden gemaakt tussen het verhuurde deel (8%-tarief) en het deel dat voor eigen bewoning wordt gebruikt (2%-tarief of vrijstelling). De splitsing zal op dezelfde wijze plaatsvinden in de taxatie, als de wijze waarop tot nu toe een zakelijk en privé-deel gesplitst wordt.


Auteur:


DEEL DIT ARTIKEL